Vermieter

Höhere Hypothekarzinsen führen zu höherem Referenzzins für Mieten

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Eigentümer müssen bereits seit etlicher Zeit höhere Hypothekarzinsen zahlen. Die gestiegenen Zinssätze bewirken nun auch die Erhöhung des Referenzzinssatzes für die Mieten um ein weiteres Viertelprozent. Nachdem der Referenzzinssatz seit 2008 von 3,5 Prozent kontinuierlich bis auf 1,25 Prozent gesunken war, ist er nun seit dem Juni 2023 ein zweites Mal um ein Viertelprozent gestiegen. Ab dem 2. Dezember 2023 beträgt der Referenzzinssatz für die Mieten 1,75 Prozent. Es gibt jedoch keine automatischen Mietzinserhöhungen. Massgebend ist immer der Einzelfall.

Sowohl der Mieter als auch der Vermieter kann zum Ausgleich von Kostenänderungen, welche seit der letzten Mietzinsfestlegung eingetreten sind, eine Anpassung des Mietzinses verlangen. Dazu gibt es jedoch keinen Automatismus. Ein Anstieg des Referenzzinssatzes führt nur dann zu einer Mietzinserhöhung, wenn der Vermieter eine solche vornimmt. Und dies ist nur in jenen Mietverhältnissen möglich, in denen der aktuelle Mietzins auf einem Referenzzinssatz von unter 1,75 Prozent basiert. Massgebend ist somit immer der Einzelfall.

Solange der Referenzzinssatz unter 2 Prozent liegt, berechtigt die Erhöhung des Referenzzinssatzes um ein Viertelprozent gemäss Mietrechtsverordnung (Art. 13 Abs. 1 VMWG) zu einem Mietzinsaufschlag von 3 Prozent. Gemäss Gesetz kann der Vermieter sodann auch 40% der Teuerung gemäss Landesindex der Konsumentenpreise sowie gestiegene Unterhalts- und Betriebskosten (Versicherungsprämien, Gebühren, Hauswartungskosten etc.) als Erhöhung geltend machen. Je nach regionaler Praxis der Schlichtungsbehörden kommt für diese allgemeinen Kostensteigerungen eine jährliche Pauschale zur Anwendung. Zu einer Erhöhung berechtigen sodann die seit der letzten Mietzinsanpassung vorgenommenen Investitionen für wertvermehrende oder energetische Verbesserungen oder umfassende Überholungen der Mietliegenschaft.

Die Finanzierungskosten stellen seit je her den bedeutendsten Kostenpunkt für die privaten Vermieter dar. Für sie ist es zentral, dass die Mieten an die Veränderungen der Finanzierungskosten (Hypothekarzinsen) angepasst werden können. Im langjährigen Durchschnitt entspricht der hypothekarische Referenzzins von 1,75 Prozent noch immer einem sehr tiefen Stand. Zur Erinnerung: Seit seiner Einführung 2008 ist der hypothekarische Referenzzinssatz von 3,5 Prozent kontinuierlich bis auf 1,25 Prozent gesunken. Seither konnten viele Mieter in bestehenden Mietverhältnissen von den sinkenden Zinsen profitieren. Sie haben Mietzinssenkungen bekommen oder energetische und wertvermehrende Investitionen des Vermieters konnten mit den gesunkenen Zinsen verrechnet werden, so dass keine Mieterhöhung vorgenommen werden musste. Vermieter, welche die Mieten nach unten angepasst haben, können zum Ausgleich der Referenzzinssteigerung nun auch eine Anpassung nach oben vornehmen.

Die Forderung des Mieterinnen- und Mieterverbandes, mit staatlichen Eingriffen nun plötzlich einseitig die Anpassung der Mieten an die gestiegenen Zinskosten der Vermieter zu verbieten, ist völlig verfehlt. Eine solche Abkoppelung zum jetzigen Zeitpunkt würde zu einer ungerechtfertigten Umverteilung zulasten der Vermieter führen. Zudem würden die Vermieter, welche die Referenzzinssenkungen immer weitergegeben haben, krass benachteiligt. Es entspricht einem Gebot der Fairness, die bestehenden Spielregeln des Mietrechts beizubehalten. Die „Spielregeln“ der Mietzinsanpassungen sind transparent und beiden Mietparteien vertraut. Es gibt öffentlich zugängliche Mietzinsrechner für die Berechnung und Überprüfung der Mietzinsanpassungen. Verbände und die staatlichen Schlichtungsstellen bieten Rechtsberatungsmöglichkeiten an. Bei Erhöhungen wird die Mietpartei auf dem offiziellen Formular auf die Möglichkeit zur Anfechtung hingewiesen.

Nützliche Unterlagen und Hilfsmittel zum Thema Mietzinsanpassungen
– HEV-Ratgeber: Der MIETZINS – Mietzins und Nebenkosten (Neuauflage 2023) etc.
– Mietzinsrechner: www.hev-schweiz.ch/vermieten/mietverhaeltnis/mietzinsrechner
Zu beziehen via HEV Schweiz +41 44 254 90 20; www.hev-shop.ch

Der Hauseigentümerverband Schweiz (www.hev-schweiz.ch) ist die Dachorganisation der Wohneigentümer und Vermieter in der Schweiz. Der Verband zählt rund 340’000 Mitglieder und setzt sich auf allen Ebenen konsequent für die Förderung und Erhaltung des Wohn- und Grundeigentums ein.


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Bei uns dreht sich alles um Ihr Wohneigentum

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Mit unseren 340‘000 Mitgliedern in über 100 kantonalen und regionalen Sektionen zählen wir zu den grössten Verbänden der Schweiz. Danke, dass auch Sie auf uns vertrauen.

Markus Meier, Direktor HEV Schweiz

Markus Meier, Direktor HEV Schweiz

Der Hauseigentümerverband Schweiz ist die Dachorganisation der Wohneigentümer und Vermieter in der Schweiz.

Der Verband zählt rund 340’000 Mitglieder. Mit unseren über 100 Regionalsektionen und Kantonalverbänden sind wir überall nahe bei unseren Mitgliedern – auch bei Ihnen.

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Nachweis der orts- und quartierüblichen Mieten ermöglichen

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Die Rechtskommission des Nationalrates hat zu zwei Mietrechtsänderungen eine Vernehmlassungs-Vorlage beschlossen: Erstens soll für die Mietparteien und Gerichte der Nachweis der orts- und quartierüblichen Mietzinsen in einem Verfahren erleichtert werden. Zweitens soll die Vertragstreue bei Mietverträgen gestärkt werden. Nur wer in einer Notlage einen Mietvertrag unterschrieben hat, soll den vertraglich vereinbarten Anfangsmietzins im Nachhinein anfechten können. Der Hauseigentümerverband Schweiz unterstützt die beiden Anliegen.

Bereits vor Jahren hatten die Rechtskommissionen des National- sowie des Ständerates zwei Vorstösse von aNR Hans Egloff, Präsident des HEV Schweiz, unterstützt, welche die Behebung von Praxisproblemen in mietrechtlichen Verfahren fordern. Der HEV Schweiz ist erfreut, dass die Rechtskommission des Nationalrates die Umsetzung der Vorstösse nun mit zwei Gesetzesvorschlägen konkret angeht.

Orts- und Quartierüblichkeit der Mieten praxistauglich machen
Die Orts- oder Quartierüblichkeit der Mieten dient der Missbrauchsprüfung in einem Verfahren, beispielsweise wenn die Mietpartei den vereinbarten Anfangsmietzins im Nachhinein anficht. Vereinfachte praxistaugliche Regeln zum Nachweis der ortsüblichen Mietzinse dienen daher sowohl Mietern als auch Vermietern, Schlichtungsbehörden und Gerichten. Gemäss Gesetz gilt ein Mietzins als nicht missbräuchlich, wenn er im Rahmen der orts- und quartierüblichen Mieten für vergleichbare Mietobjekte liegt. Das Gesetz legt allerdings nicht fest, wie die Orts- und Quartierüblichkeit zu bestimmen ist. Die Gerichte haben daher die Anforderungen an den Beweis der Vergleichbarkeit von Objekten generell so hoch angesetzt, dass der Beweis in der Praxis gar nicht mehr zu erbringen ist. Es gibt keinen einzigen Fall aus der bundesgerichtlichen Rechtsprechung der letzten Jahre, wo der beweisbelasteten Partei (je nach Verfahren der Mieter oder Vermieter) der Nachweis der Orts- bzw. Quartierüblichkeit gelang. Die Orts- und Quartierüblichkeit wurde von der Rechtsprechung faktisch aus dem Gesetz gekippt. Dies ist rechtsstaatlich bedenklich und verletzt die Gewaltenteilung. Im Gesetz sollen daher praktikable Kriterien für den Nachweis der Orts- und Quartierüblichkeit festgelegt werden. Der Vorschlag sieht hierfür einfache Kategorien vor, um die Mietobjekte zu vergleichen. Als Alternative sollen bewährte, wissenschaftlich anerkannte statistische Erhebungen zugelassen werden.

Anfechtung des Anfangsmietzinses für Mieter in Notlage
Das Bundesgericht hatte vor einiger Zeit einen Entscheid des Obergerichts Zürich aufgehoben und festgehalten, dass der Mieter den vertraglich vereinbarten Anfangsmietzins in einem Gebiet mit sogenanntem „Wohnungsmangel“ immer anfechten kann, auch wenn er selbst Gutverdiener ist und es in der Umgebung genügend andere Wohnungen zur Auswahl hatte und er folglich in keinerlei Zwangslage zum Abschluss des Mietvertrags war. Ein solcher Eingriff in die Vertragstreue geht weit über den Missbrauchsschutz hinaus und ist ungerecht. Der nun unterstützte Vorstoss verlangt daher eine gesetzliche Klarstellung: Ein Mieter – der den im Mietvertrag vereinbarten Anfangsmietzins nachträglich anfechten will, muss dartun, dass sich der sogenannte „Wohnungsmangel“ auf ihn persönlich tatsächlich auswirkte. Dies lässt sich aufgrund von erfolglosen Suchbemühungen sehr einfach aufzeigen. So werden effektive Missbräuche verhindert. Wer aber ohne Not das kostenlose staatliche Verfahren „ausnutzen“ will, um seinem Vertragspartner eine tiefere Gegenleistung aufzuzwingen, soll nicht geschützt werden.

Der HEV Schweiz wird sich in der Vernehmlassung für einen praxistauglichen Missbrauchsschutz einsetzen.

Der Hauseigentümerverband Schweiz (www.hev-schweiz.ch) ist die Dachorganisation der schweizerischen Wohneigentümer und Vermieter. Der Verband zählt rund 340’000 Mitglieder und setzt sich auf allen Ebenen konsequent für die Förderung und Erhaltung des Wohn- und Grundeigentums in der Schweiz ein.


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Ständeratskommission hält an verfassungskonformer Schuldzinsregelung bei der Abschaffung der «Eigenmiete»-Steuer fest

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Die Ständeratskommission für Wirtschaft und Abgaben hat die Beratungen zur Abschaffung der «Eigenmiete» abgeschlossen und bleibt dem Grundsatz der Vorlage treu. Sie beantragt dem Ständerat weiterhin, an seinen Beschlüssen hinsichtlich des privaten Schuldzinsabzugs in Höhe von 70% der steuerbaren Vermögenserträge sowie der Ausklammerung der Zweitwohnungen festzuhalten. Der HEV Schweiz ist erfreut, dass die Kommission erneut ein klares Zeichen für eine verfassungs- und systemkonforme Umsetzung setzt.

Nachdem beide Räte das Bundesgesetz über die Wohneigentumsbesteuerung grundsätzlich unterstützt hatten, bestehen in zwei Punkten noch Differenzen: Bei der Frage, ob die «Eigenmiete» auch für Zweitliegenschaften abgeschafft werden soll sowie beim Abzug für private Schuldzinsen.

Gemäss Ständerat und der Kommission soll die «Eigenmiete» weiterhin in einem ersten Schritt nur für selbstbewohntes Wohneigentum am Hauptwohnsitz abgeschafft werden, während der Nationalrat auch Zweitwohnungen einschliessen will. Der HEV Schweiz zeigt sich gegenüber einem generellen Systemwechsel grundsätzlich offen, allerdings bedrohen Steuerausfälle und damit einhergehend Gegenwind aus den Tourismuskantonen die Vorlage. Die Einführung einer kantonalen Kompetenz für eine Objektsteuer auf Zweitliegenschaften zur Kompensation dieser Steuerausfälle würde eine Verfassungsänderung verlangen. Damit würde die Vorlage zur Wohneigentumsbesteuerung um weitere Jahre verzögert. Der HEV Schweiz hat daher Verständnis für die Entscheidung der Ständeratskommission, die «Eigenmiete»-Steuer zunächst bei selbstgenutztem Wohneigentum am Hauptwohnsitz abzuschaffen. Die Abschaffung der «Eigenmiete»-Steuer auf Zweitwohnungen kann sodann in einem zweiten Schritt angegangen werden.

Zudem spricht sich die Kommission unverändert für einen privaten Schuldzinsabzug in Höhe von maximal 70% der steuerbaren Vermögenserträge aus. Der HEV Schweiz ist erfreut über dieses klare Zeichen der Kommission zum Schuldzinsabzug. Es muss gewährleistet werden, dass die privaten Eigentümer von Mietliegenschaften nicht benachteiligt werden. Diese müssen weiterhin ihre Mietzinseinnahmen versteuern und müssen daher im Gegenzug auch ihre Aufwendungen zumindest teilweise steuerlich in Abzug bringen können, denn: Wer einen Ertrag (z.B. Mieteinnahmen) versteuert, muss auch die damit verbundenen Kosten für die Schuldzinsen abziehen können. Der Nationalrat unterstützte hingegen nur einen Abzug in Höhe von maximal 40% der steuerbaren Vermögenserträge und bestraft damit die Vermieter.

Die Vorlage geht nun voraussichtlich in der Wintersession erneut in den Ständerat. Der HEV Schweiz wird sich dafür einsetzen, dass der Ständerat bei der Frage des privaten Schuldzinsabzugs an seinem ausgeglichenen Vorschlag festhält.

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Kein neuer Anstieg des Referenzzinssatzes

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Der am 1. September 2023 publizierte Stand des hypothekarischen Referenzzinssatzes bleibt erwartungsgemäss unverändert bei 1.5 %. Damit ergibt sich kein neuer Anpassungsbedarf bei den Mieten.

Der hypothekarische Referenzzinssatz basiert auf der vierteljährlichen Erhebung des durchschnittlichen Hypothekarzinssatzes im Hypothekenbestand der Schweizer Banken durch die Schweizerische Nationalbank. Das Bundesamt für Wohnungswesen rundet diesen Wert jeweils auf das nächste Viertelprozent und publiziert ihn als Referenzzinssatz für die Mieten. Hauseigentümer/Vermieter sind bereits seit September 2022 mit steigenden Zinsen konfrontiert, der hypothekarische Referenzzinssatz wurde hingegen erst mit einiger Verzögerung im Juni 2023 leicht angepasst. Nachdem der hypothekarische Referenzzinssatz in den vergangenen 15 Jahren stets gesunken ist, ist er nach jahrelangen Senkungen anfangs Juni 2023 erstmals um lediglich ein Viertelprozent angestiegen und verbleibt nun bei seiner jüngsten Publikation am 1. September 2023 bei 1.5%. Dank der langanhaltenden Tiefzinsphase gibt es noch immer viele günstige Wohnungen: Die Durchschnittsmiete in der Schweiz über neue und alte Wohnungen hinweg beträgt gemäss dem Bundesamt für Statistik 1393.- Franken. Seit 2000 werden im Durchschnitt nur 14 bis 18 Prozent des Bruttoeinkommens für die Miete aufgewendet.

Kein neuer Handlungsbedarf bei den Mieten
Bei Mietverhältnissen, deren Mietzinse bereits auf einem Referenzzinssatz von 1.5 % basiert, besteht somit kein Handlungsbedarf. Wo der Mietzins noch auf dem Referenzzinssatz von 1,25% basiert, sind für eine Mietzinsanpassung folgende Kostenfaktoren massgebend: Eine Erhöhung des Referenzzinssatzes um ein Viertelprozent berechtigt gemäss Verordnung (VMWG) zu einer Mietzinserhöhung von 3%. Zusätzlich kann der Vermieter 40% der Teuerung gemäss Landesindex der Konsumentenpreise sowie allgemeine Kostensteigerungen (gestiegene Unterhaltskosten, Gebühren, Hauswartskosten etc.) seit der letzten Mietzinsanpassung geltend machen. Je nach regionaler Praxis der Schlichtungsbehörden kommt für diese allgemeinen Kostensteigerungen eine jährliche Pauschale von beispielsweise 0,5 Prozent zu Anwendung. Zu einer Erhöhung berechtigen zudem die seit der letzten Mietzinsanpassung vorgenommenen Investitionen für wertvermehrende oder energetische Verbesserungen oder umfassenden Überholungen.

Keine Erhöhung ohne Formular
Für die Mitteilung einer Mietzinserhöhung muss ein kantonal genehmigtes Formular verwendet werden. Die Erhöhung ist darüber hinaus klar zu begründen. Eine Mietzinserhöhung kann unter Einhaltung einer Anzeigefrist (Kündigungsfrist plus 10 Tage) auf einen vertraglichen Kündigungstermin hin vorgenommen werden. Wo vertraglich keine Kündigungstermine vereinbart wurden, gilt der Ortsgebrauch. Der Vermieter muss im Streitfall beweisen können, dass der Mieter die Mitteilung rechtzeitig erhalten hat. Das Formular sollte daher eingeschrieben verschickt werden.

Unterstützung zum Thema Mietzinsanpassungen

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