Das Übel mit dem Bauhandwerkerpfandrecht

Dieser Fall ist ärgerlich, inmitten der Bauphase von ihrem Eigenheim wird dem Ehepaar Pfister mitgeteilt, dass ein Handwerker auf ihrem Grundstück ein provisorisches Bauhandwerkerpfandrecht eingetragen hat. Das Ehepaar baut mit einem Generalunternehmer und hat ihrerseits die vereinbarten Akontozahlungen vertragsgemäss an diesen geleistet. Wie kann es zu diesem Bauhandwerkerpfandrecht kommen?

Das Bauhandwerkerpfandrecht
Handwerker und Unternehmer, die an einem Bau auf einem Grundstück beteiligt sind z.B. in Form von Leistung von Material und Arbeit, haben das Recht auf Errichtung eines Grundpfandes für ihre offenen Forderungen an diesem Grundstück. Das Pfandrecht muss innerhalb von vier Monaten nach Vollendung der Arbeit zumindest provisorisch im Grundbuch eingetragen werden. Die Eintragungsfrist beginnt mit Beendigung der letzten werkvertraglich vereinbarten geschuldeten Leistung („letzter Hammerschlag“). Das Bauhandwerkerpfandrecht steht nicht nur dem Generalunternehmer (Vertragspartner der Eheleute Pfister) zu, sondern auch allen am Bau beteiligten Subunternehmer. Und zwar auch dann, wenn die Bauherren alle ihre vertraglich geschuldeten Zahlungen an den Generalunternehmer geleistet haben. Beklagter ist immer der Grundeigentümer, auch wenn der Generalunternehmer den Subunternehmer beauftragt und diesen dann nicht bezahlt. Das bedeutet, dass das Ehepaar Pfister unter Umständen eine Rechnung zweimal bezahlen muss. Nämlich einmal an den Generalunternehmer und einmal an den Handwerker. Weigern sie sich, kann der Unternehmer die Immobilie versteigern lassen.

Wie hätte sich das Ehepaar Pfister schützen können?
Die Eintragung des Pfandrechts kann verhindert werden, wenn für die angemeldete Forderung eine hinreichende Sicherheit geleistet wird. Diese Sicherheit muss dem Handwerker einen gleichwertigen Schutz bieten wie das Pfandrecht. Das Ehepaar hätte zum Beispiel den Generalunternehmer durch eine Klausel im Generalunternehmerwerkvertrag dazu verpflichten können zu garantieren, dass er im Falle der Anmeldung von Bauhandwerkerpfandrechten durch einen von ihm beigezogenen Subunternehmer umgehend eine hinreichende Sicherheit in der Höhe der angemeldeten Forderung leistet. Eine weitere Möglichkeit wäre die Vereinbarung eines Direktzahlungsrechts des Ehepaars gewesen. Damit könnten die Pfisters die Werklohnforderungen, sofern diese fällig und vom Generalunternehmer nicht bezahlt worden sind, direkt, unter Anrechnung auf den Generalunternehmer-Werkpreis, an die Unternehmer leisten und so das Pfandrecht abwenden. Eine weitere Möglichkeit zur Verhinderung eines Bauhandwerkerpfandrechts wäre die vertragliche Vereinbarung einer Erfüllungsgarantie. Die Erfüllungsgarantie ist die Sicherheitsleistung des Unternehmers für die Zeit ab Vertragsschluss bis zur Schlussabnahme und stellt alle vertraglichen Verpflichtungen des Generalunternehmers sicher. Die Erfüllungsgarantie hat für die Bauherren den Vorteil, dass der Garantiegeber (Bank/Versicherung) zahlen muss sobald Herr und Frau Pfister die Garantie in Anspruch nehmen, ganz nach dem Prinzip: Erst das Geld, dann der Prozess.

Nützliches zum Thema
Formular GU-Werkvertrag mit Pauschalpreis & Wegleitung zum HEV-GU-Werkvertrag.
Die Bestimmungen des HEV-GU-Werkvertrages sind bauherrenfreundlich und gezielt aus der Perspektive eines privaten (Laien)-Bauherrn formuliert. Das Formular regelt einige Punkte gegensätzlich zu standardisierten GU-Verträgen, die in der Praxis abgegeben werden. Der HEV-GU-Werkvertrag und die dazugehörende Wegleitung vereinigen die Empfehlungen des HEV Schweiz an private Bauherren bezüglich des Abschlusses eines GU-Werkvertrages.

MLaw Stéphanie Bartholdi
Juristin beim Hauseigentümerverband Schweiz

Der Hauseigentümerverband Schweiz ist die Dachorganisation der schweizerischen Wohneigentümer und Vermieter. Der Verband zählt rund 340’000 Mitglieder und setzt sich auf allen Ebenen konsequent für die Förderung und Erhaltung des Wohn- und Grundeigentums in der Schweiz ein.


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VKF-Brandschutzregister – die unentbehrliche Informationsplattform für Produkte und Fachfirmen

Dank dem Brandschutzregister bsronline.ch finden Architekten, Planer und QS-Verantwortliche die für ihr Bauprojekt geeignetsten brandschutzkonformen Produkte. Mittels übersichtlicher Suchfunktion lassen sich die Ergebnisse durch verschiedene Haupt- und Untergruppen eingrenzen.

Neben den Brandschutzvorschriften trägt bsronline.ch wesentlich zum Schutz von Personen und Sachen vor den Gefahren und Auswirkungen von Bränden und Explosionen bei. Nicht umsonst ist die Schweiz im Brandschutz weltweit führend. Der Inhalt des Online- Registers geht zudem über das Führen von Produkten hinaus. Auch Fachfirmen sind einfach auffindbar. Eigentümer und Nutzer von Bauten profitieren dabei genauso wie alle Personen, die bei Planung, Bau, Bewilligungen oder Betrieb tätig sind. Folgedessen ist das Brandschutzregister ein gutes Hilfsmittel für die Anwendung der Brandschutzvorschriften. Es bietet einen umfassenden und aktuellen Überblick der geeigneten Bauprodukte aus Industrie und Fachverbänden. Ausschliesslich Brandschutzprodukten und Fachfirmen, welche die brandschutztechnischen Anforderungen erfüllen, stellt die VKF das begehrte gesamtschweizerisch anerkannte Dokument aus. Bei «nicht harmonisierten Produkten» erhält der Hersteller, Händler oder die Fachfirma eine «VKF-Anerkennung». Bei «harmonisierten Produkten» nennt sich dieses Dokument «VKF Technische Auskunft». Dank des freiwilligen Eintrags im Brandschutzregister verfügen alle Benutzer über eine schlanke Dokumentation als Basis für die brandschutzkonforme Anwendung der Produkte in der ganzen Schweiz.
Das Brandschutzregister ist somit eine willkommene Unterstützung für die korrekte Anwendung der Brandschutzprodukte für Architekten, Planer, QS-Verantwortliche und Brandschutzbehörden. Auf bsronline.ch werden diese von potenziellen Kunden wie z. B. Bauherren, Architekten, Planer und ausführende Baufirmen schnell und einfach gefunden. Demgegenüber erlaubt das Brandschutzregister den Brandschutzbehörden eine einfache und effiziente Beurteilung der Anwendung von Bauprodukten. Ob Benutzer, also Brandschutz- oder Baubehörden, QS-Verantwortliche, Planer und Bauherren oder Produktanbieter wie Hersteller, Händler oder Fachfirmen: Alle profitieren dank der Plattform von einem schnellen Überblick über Brandschutzprodukte und Fachfirmen. Ein Eintrag ins VKF-Register kann für die Unternehmen nur von Vorteil sein. Denn durch einen Eintrag werden deren Produkte für einen grossen Nutzerkreis zugänglich. Leistungserklärungen und Einbauvorschriften zu Produkten, die europäisch harmonisiert sind, werden zwar von den Brandschutzbehörden der Schweiz akzeptiert. Mit einer «VKF Technischen Auskunft» entfällt jedoch der mühsame Weg, diese Dokumente mehrmals einzureichen und durch die jeweilig zuständige Brandschutzbehörde für das konkrete Bauprojektprüfen zu lassen – ein wiederkehrender Zeitaufwand, der zu unangenehmen Bauverzögerungen führen kann. Eine «VKF technische Auskunft» mit einer Gültigkeitsdauer on fünf Jahren gibt jeder Behörde die Gewähr, dass das Produkt die notwendigen Anwendungskriterien erfüllt und somit entfallen zusätzliche Abklärungen. Umso weniger erstaunt es, dass bei einer Umfrage 5 Prozent der Befragten angaben, dass die VKF Technischen Auskünfte» einen Mehrwert gegenüber den Leistungserklärungen der Hersteller bieten. Eine Leistungserklärung ist auf das Inverkehrbringen und nicht auf die konkrete Anwendung am Bau ausgerichtet. Aus diesem Grund hat sie diesbezüglich nicht die gleiche Aussagekraft wie eine «VKF Technische Auskunft».
In der Folge ist es bei vielen Leistungserklärungen nur mit grossem Zusatzaufwand und zusätzlichen Dokumenten möglich, der Nachweispflicht für die brandschutzkonforme Anwendung gegenüber kantonalen Brandschutzbehörden nachzukommen. Deshalb führt kein Weg an einem Eintrag im Brandschutzregister vorbei. Deren Einsatz ist für alle Beteiligten äusserst benutzerfreundlich, einfach und schnell. Für das hohe Sicherheitsniveau im Brandschutz ist www.bsronline.ch unverzichtbar und aktueller denn je.

Vereinigung Kantonaler Feuerversicherungen VKF
Bundesgasse 20
3001 Bern
Tel 031 320 22 22
Fax 031 320 22 99
info@vkf.ch
www.vkf.ch

VKF-Brandschutzregister – das umfassende Register für Bauprodukte und Fachfirmen

Die Vereinigung Kantonaler Feuerversicherungen (VKF) ist die vom Interkantonalen Organ Technische Handelshemmnisse (IOTH) offiziell benannte Schweizerische Fachstelle für die Brandschutzvorschriften. Die Brandschutzvorschriften bezwecken den Schutz von Personen und Sachen vor den Gefahren und Auswirkungen von Bränden und Explosionen – und diesbezüglich ist die Schweiz weltweit führend. Sie richten sich an Eigentümer und Nutzer von Bauten und an alle Personen, die bei Planung, Bau, Bewilligungen oder Betrieb tätig sind. Für die einfache Anwendung der Schweizerischen Brandschutzvorschriften steht das Brandschutzregister bsronline.ch: Es bietet einen umfassenden und aktuellen Überblick der geeigneten Bauprodukte aus Industrie und Fachverbänden.Brandschutzprodukten und Fachfirmen, welche die brandschutztechnischen Anforderungen erfüllen, erteilt die VKF ein gesamtschweizerisch anerkanntes Dokument. Bei «nicht harmonisierten Produkten» erhält der Hersteller, Händler oder die Fachfirma eine «VKF-Anerkennung». Bei «harmonisierten Produkten» nennt sich dieses Dokument «VKF Technische Auskunft». Dank des freiwilligen Eintrags im Brandschutzregister verfügen alle Benutzer über eine schlanke Dokumentation als Basis für die brandschutzkonforme Anwendung der Produkte in der ganzen Schweiz. Das Brandschutzregister ist somit ein wirksames Mittel zur Verkaufsförderung für Hersteller und Händler und eine willkommene Unterstützung für die korrekte Anwendung der Brandschutzprodukte für Planer, QS-Verantwortliche und Brandschutzbehörden. Auf wwbsronline.ch werden diese von potenziellen Kunden wie z.B. Bauherren, Planer und ausführende Baufirmen schnell und einfach gefunden. Demgegenüber erlaubt das Brandschutzregister den Brandschutzbehörden eine einfache und effiziente Beurteilung der Anwendung von Bauprodukten. Ob Benutzer, also Brandschutz- oder Baubehörden, QS-Verantwortliche, Planer und Bauherren oder Produktanbieter wie Hersteller, Händler oder Fachfirmen: Alle profitieren dank der Plattform von einem schnellen Überblick über Brandschutzprodukte und Fachfirmen.

Ein Eintrag ins VKF-Register kann für die Unternehmen nur von Vorteil sein. Denn durch einen Eintrag erhöhen die Produktanbieter ihre Verkaufschancen auf dem Schweizer Markt erheblich. Leistungserklärungen und Einbauvorschriften zu Produkten, die europäisch harmonisiert sind, werden zwar von den Brandschutzbehörden der Schweiz akzeptiert. Mit einer «VKF Technischen Auskunft» entfällt jedoch der mühsame Weg, diese Dokumente mehrmals einzureichen und durch die jeweilig zuständige Brandschutzbehörde für das konkrete Bauprojekt prüfen zu lassen– ein wiederkehrender Zeitaufwand, der zu unangenehmen Bauverzögerungen führen kann. Eine «VKF Technische Auskunft» mit einer Gültigkeitsdauer von fünf Jahren gibt jeder Behörde die Gewähr, dass das Produkt die notwendigen Anwendungskriterien erfüllt und somit entfallen zusätzliche Abklärungen. Umso weniger erstaunt es, dass bei einer Umfrage 85 Prozent der Befragten angaben, dass die «VKF Technischen Auskünfte» einen Mehrwert gegenüber den Leistungserklärungen der Hersteller bieten.

Eine Leistungserklärung ist auf das Inverkehrbringen und nicht auf die konkrete Anwendung am Bau ausgerichtet. Aus diesem Grund hat sie diesbezüglich nicht die gleiche Aussagekraft wie eine «VKF Technische Auskunft». In der Folge ist es bei vielen Leistungserklärungen nur mit grossem Zusatzaufwand und zusätzlichen Dokumenten möglich, der Nachweispflicht für die brandschutzkonforme Anwendung gegenüber kantonalen Brandschutzbehörden nachzukommen. Deshalb führt kein Weg an einem Eintrag im Brandschutzregister vorbei. Deren Einsatz ist für alle Beteiligten äusserst benutzerfreundlich, einfach und schnell. Für das hohe Sicherheitsniveau im Brandschutz ist www.bsronline.ch unverzichtbar und aktueller denn je.

Vereinigung Kantonaler Feuerversicherungen VKF
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Einheitliche Brandschutz- und Feuerwehrpläne

Die Vereinigung Kantonaler Feuerversicherungen (VKF) veröffentlichte im Januar 2017 ein für die ganze Schweiz anwendbares Brandschutzmerkblatt. Dieses führt aus, wann, wie und in welchem Umfang Brandschutz-, Flucht- und Rettungswegpläne sowie Feuerwehrpläne zu erstellen sind. Das Merkblatt wurde in enger Zusammenarbeit mit der Feuerwehr Koordination Schweiz (FKS) erarbeitet.

Kantonsübergreifende einheitliche Grundlagen für Architekten und Fachplaner
Mit den neuen Brandschutzvorschriften 2015 wird der Qualitätssicherung mehr Bedeutung beigemessen. Um die notwendige Qualität über alle Phasen beim Bauvorhaben zu erreichen, sind verschiedene Planungsinstrumente einzusetzen. Bis heute bestanden für die jeweiligen Brandschutzinstanzen insbesondere bei den Brandschutz- und Feuerwehrplänen kantonale Unterschiede. Beispielsweise musste ein in mehreren Kantonen tätiges Architekturbüro über die Kantonsgrenzen hinaus unterschiedlich aufgebaute Planvorlagen berücksichtigen. Ab sofort können sich Architekten und Fachplaner auf eine schweizweit einheitliche Grundlage abstützen.

Vorausschauende Planung bringt Kostenersparnis
Die Planung der baulichen, technischen, organisatorischen und abwehrenden Brandschutzmassnahmen hat einen grossen Einfluss auf die Gesamtplanung und Gestaltung, aber auch auf die Realisierungs- und Betriebsphase des Gebäudes. Die Optimierungsmöglichkeiten im Brandschutz nehmen mit fortgeschrittener Planung und Realisierung stark ab. Einmal in Betrieb genommen, kann eine Baute brandschutztechnisch nur noch mit viel Aufwand weiter optimiert werden. Entsprechend hoch ist die Relevanz einer guten, vorausschauenden Brandschutzplanung. Bei dieser darf nicht vergessen werden, dass im Ereignisfall auch den Interventionskräften eine optimale Ausgangslage zur Verfügung stehen soll. Dazu gehören je nach Gebäudegrösse und -komplexität auch entsprechend Feuerwehrpläne, welche der Feuerwehr als Grundlage für ihre Einsatzplanung dienen.

Vereinfachte Kommunikation unter den Beteiligten
Brandschutz- und Feuerwehrpläne visualisieren die vorbeugenden respektive abwehrenden Brandschutzmassnahmen im Gesamtkontext und vereinfachen damit unter anderem die Kommunikation zwischen den verschiedenen involvierten Akteuren wie Architekten, Fachplanern, Unternehmern, Eigentümer- und Nutzerschaft sowie Behörden und Einsatzkräften. Schliesslich stellen diese Unterlagen eine wertvolle Grundlage bei späteren Umbauten oder Sanierungen dar und sind notwendig für die Gebäudeinstandhaltung.

Unterschiedliche Kategorien von Brandschutzplänen
Umfang sowie Art und Weise der Brandschutz- und Feuerwehrpläne richten sich nach Grösse, Komplexität und Brandrisiko des jeweiligen Gebäudes. Die meisten Bauobjekte orientieren sich an den Vorgaben der Kategorie «einfache Brandschutzpläne». Demgegenüber verlangt die Kategorie «detaillierte Brandschutzpläne» zusätzliche Angaben. Auf Verlangen der Brandschutzbehörden sind bei grösseren Bauten Brandschutzkonzepte zu erstellen. Diese orientieren sich an der Qualitätssicherung, die mit der Einführung der Brandschutzvorschriften 2015 an Bedeutung gewann.

Brandschutzpläne als Teil der Revisionsunterlagen
Gemäss Brandschutzrichtlinie «Qualitätssicherung im Brandschutz» sind in Abhängigkeit von Gebäudegeometrie, Nutzung und spezieller brandschutztechnischer Anforderungen einfache Brandschutzpläne bzw. detaillierte Brandschutzpläne zu erstellen. Mit Ausnahme von Einfamilienhäusern, Nebenbauten, landwirtschaftlichen Bauten und Gebäuden mit geringen Abmessungen sind für alle Nutzungen Brandschutzpläne notwendig. Bei den genannten Ausnahmen sind Brandschutzpläne nur auf Verlangen der Brandschutzbehörde zu erstellen. Brandschutzpläne visualisieren detailliert die baulichen, technischen und vorbeugenden Brandschutzmassnahmen eines Brandschutzkonzeptes. Brandschutzpläne haben immer einen Bezug zu einem bestimmten Planungsstand. Sie müssen im Laufe der Planung und Realisierung bei wesentlichen Änderungen, spätestens aber mit der Schlussabnahme überprüft und falls notwendig angepasst werden. Nachgeführte Brandschutzpläne sind Teil der Revisionsunterlagen Brandschutz.


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