Mietzinsdepot

Immer wieder liest und hört man von sogenannten Mietnomanden, die Mietobjekte kurzzeitig bewohnen und dann auf Nimmerwiedersehen verschwinden. Die Mietobjekte werden dabei oftmals in einem katastrophalen Zustand hinterlassen, zum Leidwesen der Vermieter.

Mit der Vermietung einer Wohnung oder eines Hauses überlassen Vermieter ihr Eigentum einem – in der Regel bislang unbekannten – Dritten. Sie haben dabei neben dem emotionalen Aspekt auch ein finanzielles Risiko, denn Mietzinsausfälle und auch die Kosten für Schäden etc. treffen Vermieter oftmals stark. Ganz ausgeschlossen werden kann das Risiko nicht, aber mit gewissen Vorkehrungen lässt es sich reduzieren.

Bonitätsprüfung sollte nie in Vergessenheit geraten
In der Praxis wird die Bonität am häufigsten durch einen Betreibungsregisterauszug geprüft. Hier ist allerdings Vorsicht geboten, denn der Schein kann trügen. Mit dem heutigen System der Betreibungsregister ist es verhältnismässig einfach, einen lupenreinen Betreibungsregisterauszug präsentieren zu können, der und dem Vermieter eine falsche Sicherheit vermittelt. Vielen ist nicht bewusst, dass der Betreibungsregisterauszug nur Betreibungen aus dem betreffenden Betreibungskreis des Wohnsitzes enthält. Verlegt der potenzielle Mieter seinen Wohnsitz, so verbleiben die bisherigen Betreibungen im Betreibungsregister am vorherigen Wohnort. Wichtig ist daher auch zu prüfen, wie lange der Mietinteressent an diesem Wohnort gewohnt hat und – falls nur kurz – auch einen Betreibungsregisterauszug der vorherigen Wohngemeinde anzufordern. Sie können zusätzlich auch Referenzen einholen, z.B. bei den vorherigen Vermietern und dem Arbeitgeber. Zudem sollte stets ein Mietzinsdepot (bis zu drei Bruttomietzinsen) Bestandteil des Mietvertrags sein.

Besonderes Angebot für HEV-Mitglieder
Der HEV Schweiz setzt sich auf Bundesebene für einen schweizweiten Betreibungsregisterauszug ein und unterstützt die politischen Vorstösse zu dieser Problematik. Um seinen Mitgliedern eine umfassende Bonitätsauskunft von Mietinteressenten zu ermöglichen, hat der HEV Schweiz eine Kooperation mit der führenden Wirtschaftsauskunftei der Schweiz, der CRIF AG, geschlossen. So können auch Privatpersonen die Bonität der Mietinteressenten mit dem Mieter-Check® umfassend prüfen lassen und profitieren zudem von Sonderkonditionen. Der Mieter-Check® der CRIF AG gibt nicht nur umfangreich Auskunft über allfällige Betreibungen am aktuellen oder an den Wohnorten der letzten 5 Jahre, sondern beinhaltet im HEV-Paket auch das Einholen eines offiziellen und fälschungssicheren Betreibungsregisterauszugs.

Für Fragen steht Ihnen gerne das Team der CRIF AG unter 0848333-222 oder sup-port.ch@crif.com zur Verfügung. Weitere Informationen erhalten Sie auf www.hev-schweiz.ch/verband/mitgliedschaft/verguenstigungen/mieter-check

Katja Stieghorst, MLaw
Jurist beim Hauseigentümerverband Schweiz

HEV Schweiz
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Von MLaw Stéphanie Bartholdi, Juristin beim HEV Schweiz

Wer Geschäftsräume vermietet, ist sich oft nicht bewusst, dass die rechtlichen Best-immungen nicht identisch sind wie bei der Wohnraumvermietung. In den folgenden Punkten unterscheidet sich die Rechtslage.

Sicherheitsleistung
Im Mietvertrag wird in der Regel ein Mietzinsdepot, auch als Kaution bezeichnet, vereinbart. Sie dient dem Vermieter als Sicherheit für ausbleibende Mietzinszahlungen und/oder Schäden am Mietobjekt. Bei Wohnungsmieten ist die Kaution gesetzlich auf drei Monatsmietzinsen beschränkt. Bei der Geschäftsraummiete gibt es keine entsprechende Beschränkung. Der Vermieter kann theoretisch eine Kaution in beliebiger Höhe verlangen. Das Wort „Monatsmietzins“ schliesst dabei die Nebenkosten mit ein.

Übertragung des Mietverhältnisses
Bei der Vermietung von Geschäftsräumen kann der Mieter das Mietverhältnis mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters auf einen Dritten übertragen. Ohne Zustimmung des Vermieters ist die Übertragung ungültig, jedoch kann dieser nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes die Zustimmung verweigern. Ein wichtiger Grund liegt zum Beispiel vor, wenn die Solvenz des potenziellen Nachfolgemieters nicht gegeben ist. Die Übertragung des Mietverhältnisses ist bei der Miete von Wohnräumen ausgeschlossen.

Kündigungsfrist
Bei der Miete von Geschäftsräumen gilt eine ordentliche Kündigungsfrist von sechs Monaten. Das Wohnmietverhältnis kann mit einer Frist von drei Monaten gekündigt werden. Die Minimalfrist von sechs Monaten ist zwingend. Die Parteien können diese verlängern, aber nicht verkürzen.

Erstreckung
Spricht der Vermieter eine Kündigung aus oder endet ein befristetes Mietverhältnis, kann der Geschäftsmieter unter Umständen eine Erstreckung von bis zu sechs Jahren verlangen. Das Mietverhältnis für Wohnräume kann um höchstens vier Jahre erstreckt werden.

Retentionsrecht
Im Gegensatz zum Vermieter von Wohnräumen hat der Vermieter von Geschäftsräumen grundsätzlich ein Retentionsrecht zur Sicherung der Mietzinse für einen verfallenen Jahreszins und den laufenden Halbjahreszins. Der Vermieter kann die beweglichen Sachen zurückbehalten, die sich in den vermieteten Räumen befinden und die zu deren Einrichtung oder Benutzung gehören.

Der Hauseigentümerverband Schweiz (www.hev-schweiz.ch) ist die Dachorganisation der schweizerischen Wohneigentümer und Vermieter. Der Verband zählt rund 340’000 Mitglieder und setzt sich auf allen Ebenen konsequent für die Förderung und Erhaltung des Wohn- und Grundeigentums in der Schweiz ein.

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