Hauseigentümerverband

Bei uns dreht sich alles um Ihr Wohneigentum

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Seit über 100 Jahren setzt sich der Hauseigentümerverband nachhaltig für die Anliegen der Wohn- und Grundeigentümer ein.
Mit unseren 340‘000 Mitgliedern in über 100 kantonalen und regionalen Sektionen zählen wir zu den grössten Verbänden der Schweiz. Danke, dass auch Sie auf uns vertrauen.

Markus Meier, Direktor HEV Schweiz

Markus Meier, Direktor HEV Schweiz

Der Hauseigentümerverband Schweiz ist die Dachorganisation der Wohneigentümer und Vermieter in der Schweiz.

Der Verband zählt rund 340’000 Mitglieder. Mit unseren über 100 Regionalsektionen und Kantonalverbänden sind wir überall nahe bei unseren Mitgliedern – auch bei Ihnen.

Seit mehr als 100 Jahren setzt sich der HEV konsequent und erfolgreich für die Förderung und Erhaltung des Immobilieneigentums ein. Dazu gehören die Eigentumsgarantie, nur so viel Bürokratie wie nötig, wirtschaftlich tragbare Vorschriften sowie auch massvolle Steuern, Gebühren und Abgaben.

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Der Hauseigentümerverband engagiert sich als Dienstleistungs- und Kompetenzzentrum für seine Mitglieder. «Ihren» HEV bzw. Ihren Regionalverband finden Sie ganz in der Nähe.

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Ihre Vorteile beim HEV

  • Telefonische Rechtsauskunft in Sachen Wohn- und Grundeigentum
  • Fachzeitung «Der Schweizerische Hauseigentümer» (2x monatlich)
  • Vergünstigte Mitgliederpreise auf Bücher, Ratgeber und Formulare
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Abschaffung der Eigenmiete-Steuer: Knackpunkt Schuldzinsabzug bleibt umstritten

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Anlässlich der Beratung der Vorlage zur Abschaffung der Besteuerung einer fiktiven «Eigenmiete» für das selbstgenutzte Wohneigentum hat sich der Nationalrat bei der Frage des privaten Schuldzinsabzug neu positioniert. Der vorgeschlagene «quotal-restriktive Abzug» ist allerdings äusserst kompliziert und administrativ aufwendig. Der Hauseigentümerverband Schweiz (HEV) unterstützt weiterhin die ausgewogene Regelung des Ständerates für einen Schuldzinsabzug in Höhe von maximal 70% der steuerbaren Vermögenserträge.

Mit dem Bundesgesetz über die Wohneigentumsbesteuerung soll das geltende Steuersystem revidiert und endlich die seit Jahrzehnten hochgradig umstrittene Besteuerung der fiktiven «Eigenmiete» für das selbstgenutzte Eigenheim abgeschafft werden. Beide Räte sind sich darüber grundsätzlich einig. Zwischen den Beschlüssen von Nationalrat und Ständerat bestehen allerdings noch zwei Differenzen, nämlich zur Höhe des Schuldzinsabzuges sowie zur Frage der Abschaffung der Eigenmietwertsteuer nur bei selbstgenutzten Erstwohnungen oder auch bei Zweitwohnungen.

Der Nationalrat hatte in seiner ersten Beratung einen Abzug privater Schuldzinsen in der Höhe von nur 40% der steuerbaren Vermögenserträge unterstützt, was insbesondere andere Immobilieneigentümer bestraft hätte, die weiterhin einen Ertrag versteuern müssen (Mietzinsen von vermieteten Wohnungen, Eigenmietwert bei Zweitliegenschaften). Der Ständerat sprach sich zum Schutz dieser Steuerpflichtigen für einen privaten Schulzinsabzug bis zu maximal 70% der privaten Vermögenserträge aus. In zweiter Lesung ist der Nationalrat nun dem Antrag seiner Kommission für einen quotal-restriktiven Abzug der privaten Schuldzinsen gefolgt, basierend auf der Quote von unbeweglichem Vermögen (ohne selbstgenutztes Wohneigentum) zum Gesamtvermögen, Ein solcher Vorschlag ist allerdings administrativ aufwendig und führt damit nicht zu der angestrebten administrativen Vereinfachung des Steuersystems. Der HEV Schweiz unterstützt daher weiterhin die ausgewogene Regelung des Ständerates für einen Abzug der privaten Schuldzinsen in Höhe von maximal 70% der steuerbaren Vermögenserträge. Eine solche Lösung ist administrativ einfach umsetzbar. Vor allem aber trägt diese Lösung der Tatsache Rechnung, dass diese Änderung der privaten Schuldzinsabzugs für alle Steuerpflichtigen gilt, nicht nur für selbstnutzenden Wohneigentümer.

Der Nationalrat spricht sich sodann weiterhin dafür aus, den Systemwechsel der Besteuerung auch auf die selbstgenutzten Zweitliegenschaften auszudehnen. Aufgrund der drohenden Steuerausfälle bei den Tourismuskantone durch die Abschaffung der «Eigenmiete» von Zweitliegenschaften will er parallel zur Vorlage eine neue Verfassungskompetenz für eine Objektsteuer schaffen, um dieser Gefahr entgegenzuwirken. Allerdings ist dafür eine Verfassungsänderung und damit eine Volksabstimmung von Nöten, die zu einer erheblichen Verzögerung führen würde. Der HEV Schweiz unterstützt daher zum jetzigen Zeitpunkt die Vorlage, die zunächst die «Eigenmiete» für das selbstbenutzte Wohneigentum am Hauptwohnsitz abschaffen möchte. Die Thematik rund um die Besteuerung von Zweitliegenschaften kann dann in einem zweiten Schritt in Angriff genommen werden.


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Fussball EM 2024: Auf ein friedliches Miteinander

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Die Fussball EM 2024 ist in vollem Gange und spätestens nach dem fulminanten Sieg der Schweizer Nationalmannschaft im ersten Spiel ist die Schweiz im Fussballfieber. Trotz Euphorie und grosser Freude, sehen einige den Spielen mit Sorge entgegen, weil nächtliche Fussball-Partys, häufig über das Spielende hinaus andauern und mit Lärmimmissionen verbunden sind. Im Zusammenhang mit der EM stellt sich auch die Frage: Wie ist mit dem Aushang von Nationalfahnen an Liegenschaften umzugehen?

Die nachbarliche Rücksichtnahmepflicht sowie die örtlichen Ruhezeiten gelten auch während der Fussball EM, d.h. es besteht kein Recht darauf, unbegrenzt Lärm zu produzieren. Aus diesem Grund sollte darauf verzichtet werden, den Fernseher auf den Balkon oder in den Garten zu stellen und auf Hochtouren laufen zu lassen. Auch im Wohnungsinnern sind derartige Geräte grundsätzlich auf Zimmerlautstärke einzustellen. Toleranz ist aber von beiden Seiten her zu verlangen und so muss vom Nachbar ein gewisser Lärm im Sinne von Mitfiebern während des Spiels oder einem Jubelschrei beim Tor der Lieblingsmannschaft, während den Spielen auch innerhalb der Ruhezeiten toleriert werden. Laute Musik, Gejohle, Gekreische lange über das Spielende hinaus sowie Motorengeheul und ständiges Hupen müsste jedoch an sich grundsätzlich nicht hingenommen werden.

Eine Fussball-EM ist ein derartiger Grossanlass, dass gerade Anwohnerinnen und Anwohner in der Nähe von „Public-Viewing“-Plätzen im Freien mit Beeinträchtigungen leben müssen, gegen die sich, während den, von den örtlichen Behörden bewilligten Festzeiten wohl nichts machen lässt. Der Lärm rund um die „Public-Viewing“-Plätze wird auch dazu führen, dass in derer unmittelbaren Nähe nicht pedantisch auf Einhaltung, der an sich vor allem während der Nacht geltenden Ruhezeiten (in der Regel von 22.00 Uhr bis 06.00 bzw. 07.00 Uhr) gepocht werden kann.

Das Aufhängen von Nationalfahnen während der Dauer der EM dürfte in aller Regel problemlos sein. Da es sich bei Nationalfahnen nicht um Reklame handelt, ist deren Aushang auch nicht baubewilligungspflichtig. Mieter und Stockwerkeigentümer müssen sich allerdings bewusst sein, dass die Aussenfläche einer Liegenschaft (Hausfassade, Balkonaussenbrüstung) im Gegensatz zum Innenbereich eines Balkons nicht zur Mietsache bzw. nicht zum Sonderrecht gehören und in diesem Bereich für den Aushang von Fahnen an sich eine Bewilligung des Vermieters / der Stockwerkeigentümergemeinschaft notwendig wäre. Aufgrund der beschränkten Dauer der EM ist allerdings zu empfehlen, den Aushang von Nationalfahnen zu tolerieren, sofern dadurch nicht der Sichtbereich der Mieter / Eigentümer der darunter liegenden Wohnung beeinträchtigt wird. Es kann allerdings erwartet werden, dass die Fahnen nach Abschluss der EM wieder entfernt werden.

Der Hauseigentümerverband Schweiz (www.hev-schweiz.ch) ist die Dachorganisation der schweizerischen Hauseigentümer; der Zusammenschluss von über 340’000 Personen. Er setzt sich auf allen Ebenen konsequent für die Förderung und Erhaltung des Wohn-, Wohnungs- und Grundeigentums in unserem Land ein.


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Parlament will Haftung bei Baumängeln verbessern – umstritten ist das WIE

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Nach dem Nationalrat hat auch der Ständerat den dringenden gesetzlichen Handlungsbedarf für die Verbesserung der Gewährleistungsrechte bei Baumängeln erkannt. Er will allerdings weiterhin neben der gesetzlichen Verjährungsfrist zur Durchsetzung der Nachbesserung oder von Schadenersatz bei Baumängeln zusätzlich eine Rügefrist für die Anzeige von Mängeln vorschreiben. Immerhin verlängert er die Rügefrist von heute „sofort“ auf neu 60 Tage. Der HEV Schweiz unterstützte die Vorlage gemäss Nationalrat und ist enttäuscht über den Entscheid des Ständerates.

Die geltende Rechtslage ist für Käufer eines neu gebauten Haues oder Stockwerkeigentums und für private Bauherren schwierig. In der Praxis haben sich problematische Vertragsklauseln entwickelt, die private Bauherren und Käufer erheblich benachteiligen. Das geltende Gesetz geht von zwei gleich starken Partnern aus. Diese Annahme ist falsch. Die professionellen Unternehmer und Verkäufer von Neubauten diktieren die Vertragsbedingungen. Private haben keinen Verhandlungsspielraum, aufgrund des seit Jahren herrschenden Nachfrageüberschusses im Immobilienmarkt herrscht eine „Friss-oder-Stirb“ Mentalität.

Gestützt darauf hat der Nationalrat eine schlanke und praxistaugliche Vorlage geschaffen: Kernstück davon ist, die Abschaffung einer separaten gesetzlichen Rügefrist für Mängel neben der Verjährungsfrist. Heute besteht eine doppelte Voraussetzung für die Durchsetzung der Gewährleistungsrechte eines Immobilienkäufers oder Bauherrn. Erstens muss eine anforderungsreiche Rüge für jeden Mängel an der Kaufsache oder dem Bauwerk an die richtige Person innert einer sogenannten «Rügefrist» gerichtet werden. Verpasst der Käufer oder Bauherr diese Mängelfrist, verliert er sämtliche Gewährleistungsrechte gegenüber dem Verkäufer/Unternehmer. Die zweite Voraussetzung ist die Beachtung der Verjährungsfrist. Mit der Abschaffung der Rügefrist würde das heutige Hauptproblem gelöst, dass Käufer von Stockwerkeigentum und private Bauherren ihre gesetzliche Haftungsansprüche bei Baumängeln verlieren, weil sie es nicht schaffen, Baumängel innert der kurzen Frist detailliert beim richtigen Verantwortlichen zu rügen. Der HEV Schweiz unterstützte deshalb den Beschluss des Nationalrates. Der Ständerat anerkennt zwar den Handlungsbedarf zur Verbesserung der Haftung bei Baumängeln. Anders als der Nationalrat hat jedoch eine Mehrheit des Ständerates beschlossen, an der Frist zur Mängelrüge neben der Verjährungsfrist festzuhalten. Diese soll zwar auf 60 Tage verlängert werden, die Hauptproblematik, dass private Käufer und Bauherren all ihre Mängelrechte verlieren, weil sie nicht innert Frist eine den gesetzlichen Anforderungen genügende Mängelrüge zu verfassen, wird dadurch aber nicht gelöst.

Auch von einer Verlängerung der Verjährungsfrist will der Ständerat nichts wissen. Es bleibt bei der bestehenden Frist von fünf Jahren. Zudem soll diese weiterhin von den Verkäufern/Unternehmer im Vertrag verkürzt werden können. Der Nationalrat forderte, dass die Verjährungsfrist für Ansprüche des Käufers wegen Mängel am Grundstück respektive des Bestellers wegen Mängel am unbeweglichen Werk neu auf zehn Jahre festgelegt wird. Der Eintritt der Verjährung bedeutet für den Haus- und Stockwerkeigentümer, dass er seine Rechte bei Baumängeln nicht mehr durchsetzen kann und den Bauschaden selbst tragen muss. Ein Grossteil der Bestandteile eines Gebäudes hat eine Lebensdauer von mehreren Jahrzehnten. Der HEV Schweiz ist enttäuscht, dass private Laienkäufer und Bauherren vom Ständerat im Regen stehen gelassen werden.

Die Vorlage geht nun zurück an den Nationalrat. Der HEV Schweiz setzt sich dafür ein, dass die problematische Rechtlage privater Haus- und Stockwerkeigentümer bei Baumängeln verbessert wird.

Der Hauseigentümerverband Schweiz (www.hev-schweiz.ch) ist die Dachorganisation der schweizerischen Hauseigentümer; der Zusammenschluss von über 340’000 Personen. Er setzt sich auf allen Ebenen konsequent für die Förderung und Erhaltung des Wohn-, Wohnungs- und Grundeigentums in unserem Land ein.


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Höhere Hypothekarzinsen führen zu höherem Referenzzins für Mieten

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Eigentümer müssen bereits seit etlicher Zeit höhere Hypothekarzinsen zahlen. Die gestiegenen Zinssätze bewirken nun auch die Erhöhung des Referenzzinssatzes für die Mieten um ein weiteres Viertelprozent. Nachdem der Referenzzinssatz seit 2008 von 3,5 Prozent kontinuierlich bis auf 1,25 Prozent gesunken war, ist er nun seit dem Juni 2023 ein zweites Mal um ein Viertelprozent gestiegen. Ab dem 2. Dezember 2023 beträgt der Referenzzinssatz für die Mieten 1,75 Prozent. Es gibt jedoch keine automatischen Mietzinserhöhungen. Massgebend ist immer der Einzelfall.

Sowohl der Mieter als auch der Vermieter kann zum Ausgleich von Kostenänderungen, welche seit der letzten Mietzinsfestlegung eingetreten sind, eine Anpassung des Mietzinses verlangen. Dazu gibt es jedoch keinen Automatismus. Ein Anstieg des Referenzzinssatzes führt nur dann zu einer Mietzinserhöhung, wenn der Vermieter eine solche vornimmt. Und dies ist nur in jenen Mietverhältnissen möglich, in denen der aktuelle Mietzins auf einem Referenzzinssatz von unter 1,75 Prozent basiert. Massgebend ist somit immer der Einzelfall.

Solange der Referenzzinssatz unter 2 Prozent liegt, berechtigt die Erhöhung des Referenzzinssatzes um ein Viertelprozent gemäss Mietrechtsverordnung (Art. 13 Abs. 1 VMWG) zu einem Mietzinsaufschlag von 3 Prozent. Gemäss Gesetz kann der Vermieter sodann auch 40% der Teuerung gemäss Landesindex der Konsumentenpreise sowie gestiegene Unterhalts- und Betriebskosten (Versicherungsprämien, Gebühren, Hauswartungskosten etc.) als Erhöhung geltend machen. Je nach regionaler Praxis der Schlichtungsbehörden kommt für diese allgemeinen Kostensteigerungen eine jährliche Pauschale zur Anwendung. Zu einer Erhöhung berechtigen sodann die seit der letzten Mietzinsanpassung vorgenommenen Investitionen für wertvermehrende oder energetische Verbesserungen oder umfassende Überholungen der Mietliegenschaft.

Die Finanzierungskosten stellen seit je her den bedeutendsten Kostenpunkt für die privaten Vermieter dar. Für sie ist es zentral, dass die Mieten an die Veränderungen der Finanzierungskosten (Hypothekarzinsen) angepasst werden können. Im langjährigen Durchschnitt entspricht der hypothekarische Referenzzins von 1,75 Prozent noch immer einem sehr tiefen Stand. Zur Erinnerung: Seit seiner Einführung 2008 ist der hypothekarische Referenzzinssatz von 3,5 Prozent kontinuierlich bis auf 1,25 Prozent gesunken. Seither konnten viele Mieter in bestehenden Mietverhältnissen von den sinkenden Zinsen profitieren. Sie haben Mietzinssenkungen bekommen oder energetische und wertvermehrende Investitionen des Vermieters konnten mit den gesunkenen Zinsen verrechnet werden, so dass keine Mieterhöhung vorgenommen werden musste. Vermieter, welche die Mieten nach unten angepasst haben, können zum Ausgleich der Referenzzinssteigerung nun auch eine Anpassung nach oben vornehmen.

Die Forderung des Mieterinnen- und Mieterverbandes, mit staatlichen Eingriffen nun plötzlich einseitig die Anpassung der Mieten an die gestiegenen Zinskosten der Vermieter zu verbieten, ist völlig verfehlt. Eine solche Abkoppelung zum jetzigen Zeitpunkt würde zu einer ungerechtfertigten Umverteilung zulasten der Vermieter führen. Zudem würden die Vermieter, welche die Referenzzinssenkungen immer weitergegeben haben, krass benachteiligt. Es entspricht einem Gebot der Fairness, die bestehenden Spielregeln des Mietrechts beizubehalten. Die „Spielregeln“ der Mietzinsanpassungen sind transparent und beiden Mietparteien vertraut. Es gibt öffentlich zugängliche Mietzinsrechner für die Berechnung und Überprüfung der Mietzinsanpassungen. Verbände und die staatlichen Schlichtungsstellen bieten Rechtsberatungsmöglichkeiten an. Bei Erhöhungen wird die Mietpartei auf dem offiziellen Formular auf die Möglichkeit zur Anfechtung hingewiesen.

Nützliche Unterlagen und Hilfsmittel zum Thema Mietzinsanpassungen
– HEV-Ratgeber: Der MIETZINS – Mietzins und Nebenkosten (Neuauflage 2023) etc.
– Mietzinsrechner: www.hev-schweiz.ch/vermieten/mietverhaeltnis/mietzinsrechner
Zu beziehen via HEV Schweiz +41 44 254 90 20; www.hev-shop.ch

Der Hauseigentümerverband Schweiz (www.hev-schweiz.ch) ist die Dachorganisation der Wohneigentümer und Vermieter in der Schweiz. Der Verband zählt rund 340’000 Mitglieder und setzt sich auf allen Ebenen konsequent für die Förderung und Erhaltung des Wohn- und Grundeigentums ein.


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