Hauseigentümerverband

Eigenmietwert weg – dafür neuer politischer Druck aufs Wohneigentum

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Am 19. Juni 2026 fanden sich mehr als 400 Verbandsdelegierte sowie Gäste aus Politik, Behörden und Wirtschaft zur 111. Delegiertenversammlung des HEV Schweiz im Zürcher Kongresshaus ein. LDP-Nationalrätin Patricia von Falkenstein (BS) wurde neu in den Vorstand des HEV Schweiz gewählt. Im Vordergrund der Diskussion stand die Abschaffung des Eigenmietwerts und die korrekte, fristgerechte Umsetzung des Systemwechsels bei der Besteuerung von Wohneigentum. Zudem kritisierte HEV-Präsident Gregor Rutz das Bundesamt für Wohnungswesen, das gemäss Medienberichten an einer Studie arbeitet, die untersucht, wie zweckmässig es ist, dass ältere Leute in Einfamilienhäusern wohnen.

2025 war das Jahr des Wohneigentums. An der Volksabstimmung vom 28. September 2025 wurde die Eigenmietwert-Steuer mit 57,7 Prozent Ja-Stimmen abgeschafft. Ein grosser Erfolg: Nicht nur für den im Abstimmungskampf federführenden HEV, sondern vor allem für die Wohneigentümer. Mit Freude nahmen die Delegierten Kenntnis vom Schlussbericht zu den Aktivitäten im Abstimmungsjahr. Die Arbeit dauert indessen noch an: Aktuell koordiniert der HEV Schweiz mit seinen Kantonalverbänden die politischen Arbeiten in den Kantonen, um eine adäquate Umsetzung der neuen Steuerordnung zu gewährleisten. Dies betrifft einerseits die Arbeiten auf Bundesebene zur Umsetzung des Systemwechsels bei der Wohneigentumsbesteuerung. Im Blick befinden sich aber auch die Bestimmungen zur Weiterführung der Steuerabzüge für Umweltschutzmassnahmen und energetische Sanierungen auf kantonaler Ebene.

Während der HEV Schweiz die diesbezügliche Zusammenarbeit mit der Steuerverwaltung als sehr konstruktiv bezeichnete, geriet das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) in die Kritik. Gemäss verschiedenen Medienberichten arbeitet das Bundesamt an einer Studie, die unter dem Deckmantel der Raumplanung eine mögliche Verdichtung der Wohnbevölkerung in Einfamilienhaus-Quartieren untersucht. Die Idee, dass die teilweise nur noch von einer oder zwei Personen bewohnten Liegenschaften sowie unternutzte Bauparzellen durch das Umziehen der heutigen Bewohner für grössere Haushalte freigespielt werden könnten, ist aus rechtsstaatlicher Sicht höchst problematisch. HEV-Präsident Gregor Rutz hat diesbezüglich bei Bundespräsident Guy Parmelin interveniert mit der klaren Aufforderung, diesem bedenklichen Treiben in der Verwaltung Einhalt zu gebieten.

Aus Anlass des 140 Jahr-Jubiläums des Stadtzürcher Verbands fand die Delegiertenversammlung in Zürich statt. Mit Bundesrätin Karin Keller-Sutter und Regierungspräsidentin Carmen Walker Späh durfte der HEV Schweiz prominente Ehrengäste begrüssen.

Der Hauseigentümerverband Schweiz (www.hev-schweiz.ch) ist die Dachorganisation der schweizerischen Hauseigentümer; der Zusammenschluss von rund 340’000 Personen. Er setzt sich auf allen Ebenen konsequent für die Förderung und Erhaltung des Wohn-, Wohnungs- und Grundeigentums in unserem Land ein.


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Die Familienwohnung – Stolperstein im Mietrecht

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Die Kündigung ist verschickt, die Frist läuft – und doch ist am Ende alles wirkungslos. Was viele Vermieter nicht wissen: Handelt es sich um eine sogenannte Familienwohnung, gelten im Schweizer Mietrecht besonders strenge Vorschriften. Schon ein kleiner Formfehler kann dazu führen, dass eine Kündigung nichtig ist. Entsprechend wichtig ist es, die Spielregeln zu kennen.

Als Familienwohnung gilt jene Wohnung, in der Ehegatten oder eingetragene Partner ihren gemeinsamen Lebensmittelpunkt haben. Ob Kinder dort leben, spielt keine Rolle. Nicht unter «Familienwohnung» fallen Ferien- oder Zweitwohnungen oder reine Geschäfts- und Wochenaufenthaltswohnungen. Auch Konkubinatspaare (d.h. eheähnliche Lebensgemeinschaften zweier unverheirateter Personen) profitieren nicht von einem besonderen Schutz.

Für Vermieter besonders relevant sind die strengen Vorschriften bei einer Kündigung. Die Kündigung einer Familienwohnung muss nämlich beiden Ehegatten bzw. eingetragenen Partnern separat zugestellt werden – mit je eigenem amtlichem Formular und in separaten Umschlägen (Art. 266n OR). Diese Pflicht besteht auch dann, wenn ein Ehegatte bzw. eingetragener Partner ausgezogen ist. Ist dessen neue Adresse nicht bekannt, genügt die Zustellung an die letzte bekannte Adresse. Ist sich der Vermieter unsicher, ob (noch) eine Familienwohnung vorliegt, ist eine vorsorgliche separate Zustellung an beide empfehlenswert. Werden diese Vorschriften nicht eingehalten, ist die Kündigung nichtig – auch dann, wenn der Vermieter vom Zivilstand nichts wusste.

Umgekehrt kann ein Mieter die Familienwohnung nur mit ausdrücklicher Zustimmung des Ehegatten oder eingetragenen Partners kündigen (Art. 266m OR). Fehlt diese Zustimmung, ist auch diese Kündigung unwirksam.

Um solche Situationen zu vermeiden ist es besonders wichtig Klarheit zu schaffen. Bereits im Mietinteressentenformular darf deshalb danach gefragt werden, ob es sich um eine Familienwohnung handelt. Sinnvoll ist zudem, im Mietvertrag eine vertragliche Meldepflicht bei Zivilstandsänderungen festzuhalten sowie auf mögliche Schadenersatzfolgen hinzuweisen und eine Auskunftsbevollmächtigung gegenüber den zuständigen Ämtern zu vereinbaren.

Die Familienwohnung ist damit kein Randthema, sondern ein praxisrelevanter Kernbereich des Mietrechts. Im Zweifel gilt: lieber zwei Kündigungen versenden, als eine Ungültigkeit zu riskieren.

MLaw Céline Moreno
Juristin beim Hauseigentümerverband Schweiz

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Mietpreis-Initiative schadet dem Wohnungsmarkt

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Der Hauseigentümerverband Schweiz lehnt die Mietpreis-Initiative des Mieterinnen- und Mieterverbands Schweiz klar ab. Sie setzt am falschen Ort an und schafft keine einzige neue Wohnung. Der Hauptgrund für den mangelnden Wohnraum liegt nicht in fehlenden Kontrollen, sondern in fehlendem Wohnraum. In der Schweiz werden deutlich zu wenig Wohnungen gebaut, während die Bevölkerung stetig wächst. Das treibt die Mietzinsen vor allem bei neuen Mietverträgen an.

«Die Mietpreis-Initiative ist ein untaugliches Bürokratieprogramm gegen den Wohnungsbau»

sagt Nationalrat Gregor Rutz, Präsident des HEV Schweiz.

«Sie bringt keine einzige zusätzliche Wohnung, schreckt Investitionen ab, und macht Bauen und Sanieren noch unattraktiver. Wer tiefere Mieten will, muss die Wohnungsknappheit mit mehr Wohnraum bekämpfen. Dazu braucht es weniger Vorschriften und schnellere Bewilligungsverfahren. Alles andere ist Augenwischerei.»

Die Mietpreis-Initiative will die Renditen von Mietwohnungen regelmässig staatlich überprüfen lassen. In der Praxis bedeutet das einen neuen gigantischen Kontrollapparat für die Prüfungen von rund 2.4 Millionen Mietverhältnissen. Der Staat müsste laufend Erwerbspreise bzw. Erstellungs- und Landkosten, Investitionen, Finanzierungen, Hypozinsen, Sanierungen, Unterhalt und Betriebskosten jedes einzelnen Mietobjekts kontrollieren. Auch vermeintlich identische Wohnungen können sich hinsichtlich Kosten, je nach Kaufpreis und Unterhaltsstand deutlich unterscheiden. Bei Altbauten fehlen Erwerbskosten häufig. Daher ist bei über 30-jährigen Bauten die Orts- und Quartierüblichkeit der Mieten massgebend. Eine staatliche Mietzinskontrolle müsste all diese Unterschiede erfassen, bewerten und dauernd nachführen.

«Die Schweiz verfügt bereits über einen starken Mieterschutz»

sagt Markus Meier, Direktor des HEV Schweiz:

  • Bei Notlagen oder erheblich höherem Anfangsmietzins gegenüber dem Mietzins des Vormieters, kann der Anfangsmietzins angefochten werden.
  • Sinkt der Referenzzinssatz, kann eine Mietzinssenkung verlangt werden. Zudem kann jede Mietzinserhöhung – zum Beispiel bei wertvermehrenden Investitionen – angefochten werden. Die Mieter werden mit offiziellem Formular auf diese Anfechtungsrechte hingewiesen.
  • Die zuständige Schlichtungsbehörde besteht zu gleichen Teilen aus Mieter- und Vermietervertretern.
  • Das Anfechtungsverfahren ist für die Parteien kostenlos.

Die Initiative ersetzt dieses bewährte System durch eine flächendeckende staatliche Kontrolle von Millionen Mietverhältnissen. Das ist teuer, langsam und am Ende kontraproduktiv. Der Mieterverband stützt seine Forderungen auf eine eigene, äusserst umstrittene Auftragsstudie. Diese berechnet einen theoretischen Mietzins. Sie zeigt aber nicht, ob ein Mietzins nach geltendem Recht tatsächlich missbräuchlich ist. Mietzinsen hängen nicht nur vom Referenzzinssatz ab, sondern auch von Unterhalt, Betriebskosten, Teuerung, Investitionen, Sanierungen, Lage und Qualität. Das Problem des Wohnungsmarktes ist das ungenügende Angebot von Wohnungen. Mehr Wohnraum bedeutet mehr Auswahl für die Bevölkerung. Mehr Auswahl schafft für Wohnangebote mehr Wettbewerb und generiert Druck auf die Anfangsmietzinsen. Automatische Mietzinskontrollen schaffen keinen Wohnraum. Sie bedeuten mehr Bürokratie auf Kosten der Steuerzahler. Investoren werden durch die Rechtsunsicherheit abgeschreckt, der dringend benötigte Wohnungsbau wird zusätzlich verlangsamt – und die Wohnungsknappheit wird weiter verschärft.

Der HEV Schweiz fordert echte, taugliche Lösungen. Nur wenn mehr Wohnungen entstehen, funktionieren Angebot und Nachfrage mit dem erwünschten Wettbewerbsdruck auf die Angebote.

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Welche Hypothek ist die richtige?

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Wer in der Schweiz ein Haus oder eine Eigentumswohnung erwirbt, steht meist vor der Wahl zwischen einer Festhypothek und einer SARON-Hypothek. Welche Lösung sinnvoll ist, hängt von der persönlichen und finanziellen Situation, den längerfristigen Plänen sowie der Fähigkeit und Bereitschaft ab, Zinsschwankungen zu tragen. Wer Wert auf planbare Finanzierungskosten legt, entscheidet sich eher für eine Festhypothek. Für Haushalte mit ausreichenden finanziellen Reserven kommt eher eine SARON-Hypothek infrage. Geldmarkthypotheken waren historisch häufig günstiger, bieten aber keine Garantie für künftig tiefere Finanzierungskosten.

Bei einer Festhypothek bleibt der Zinssatz während der vereinbarten Laufzeit unverändert. Üblich sind Laufzeiten von zwei bis zehn Jahren; je nach Anbieter sind auch fünfzehn Jahre oder mehr möglich. Kurze Laufzeiten bergen das Risiko einer Erneuerung in einer Phase hoher Zinsen. Lange Laufzeiten schützen vor Zinserhöhungen, schränken aber die Flexibilität ein und können bei vorzeitiger Auflösung hohe Kosten verursachen. Zudem sind längere Laufzeiten in der Regel, aber nicht immer, höher verzinst und damit teurer. Neben dem aktuellen Zinsniveau sollten deshalb auch ein möglicher Verkauf, eine grössere Amortisation, die Pensionierung oder andere Veränderungen der Lebenssituation berücksichtigt werden.

Der Zinssatz einer SARON-Hypothek richtet sich nach dem SARON. Dieser bildet den durchschnittlichen Zinssatz ab, zu dem sich Banken am Schweizer Geldmarkt über Nacht gegenseitig Geld leihen. Die Bank schlägt darauf eine Marge. Steigt der SARON, nehmen auch die Finanzierungskosten zu. Je nach Anbieter kann gegen Aufpreis eine Zinsobergrenze vereinbart werden. Eine solche Lösung wird als Cap-Hypothek bezeichnet.

Viele Eigentümer teilen ihre Finanzierung in mehrere Tranchen mit unterschiedlichen Laufzeiten oder Hypothekarmodellen auf. Ein Teil kann als Festhypothek abgeschlossen, ein anderer als SARON-Hypothek geführt werden. Dadurch sinkt das Risiko, die gesamte Finanzierung zu einem ungünstigen Zeitpunkt erneuern zu müssen. Unterschiedliche Ablauftermine können jedoch einen Anbieterwechsel erschweren und die Flexibilität einschränken.

Die Entwicklung der Hypothekarzinsen lässt sich nicht zuverlässig vorhersagen. Der SARON reagiert vergleichsweise direkt auf Veränderungen des SNB-Leitzinses. Die Zinssätze von Festhypotheken orientieren sich stärker an den langfristigen Kapitalmarktzinsen, die Erwartungen über künftige Leitzinsen, Inflation und Konjunktur bereits berücksichtigen.

Ein Vergleich verschiedener Anbieter lohnt sich, da sich Zinssätze und Vertragsbedingungen teils deutlich unterscheiden. Bei Festhypotheken sind vor allem Zinssatz und Laufzeit wichtig, bei SARON-Hypotheken Marge, Rahmenlaufzeit und die Möglichkeit eines Wechsels in eine Festhypothek. Eine längere Rahmenlaufzeit schützt vor kurzfristigen Anpassungen der Marge, bindet aber länger an den Anbieter. Bei beiden Modellen sollten zudem die Bedingungen einer vorzeitigen Auflösung, insbesondere eine allfällige Vorfälligkeitsentschädigung, geprüft werden. Entscheidend ist deshalb nicht allein der aktuell günstigste Zinssatz, sondern eine Finanzierung, die langfristig zur persönlichen und finanziellen Situation passt.

MSc Adrian A. F. Spiess
Volkswirtschaftlicher Mitarbeiter, Hauseigentümerverband Schweiz

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Bei uns dreht sich alles um Ihr Wohneigentum

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Seit über 100 Jahren setzt sich der Hauseigentümerverband nachhaltig für die Anliegen der Wohn- und Grundeigentümer ein.
Mit unseren 340‘000 Mitgliedern in über 100 kantonalen und regionalen Sektionen zählen wir zu den grössten Verbänden der Schweiz. Danke, dass auch Sie auf uns vertrauen.

Markus Meier, Direktor HEV Schweiz

Markus Meier, Direktor HEV Schweiz

Der Hauseigentümerverband Schweiz ist die Dachorganisation der Wohneigentümer und Vermieter in der Schweiz.

Der Verband zählt rund 340’000 Mitglieder. Mit unseren über 100 Regionalsektionen und Kantonalverbänden sind wir überall nahe bei unseren Mitgliedern – auch bei Ihnen.

Seit mehr als 100 Jahren setzt sich der HEV konsequent und erfolgreich für die Förderung und Erhaltung des Immobilieneigentums ein. Dazu gehören die Eigentumsgarantie, nur so viel Bürokratie wie nötig, wirtschaftlich tragbare Vorschriften sowie auch massvolle Steuern, Gebühren und Abgaben.

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